כיצד אפשר לעמוד על גודלו של שינוי בתחום מסוים? אחת הדרכים היא לבדוק איך השתנו הקונספציות שעומדות בבסיסו. אם נעשה זאת בתחום ההתחדשות העירונית נגלה שינויים משמעותיים בתפיסות רבות. אך החשוב שבהם לדעתי הוא השינוי בתפיסת מקומו של הדייר בפרויקט - מ"עוד גורם שצריך לקחת בחשבון" לפקטור החשוב והמשמעותי ביותר בפרויקט.

כשמתסכלים על ההתפתחות של תחום ההתחדשות העירונית רואים שבנקודת הפתיחה, אי שם בשלהי העשור הקודם, התהליך היה מאוד חד כיווני: היזם היה מביא לדיירים עורך דין מטעמו, מציג לדיירים חוזים מפתים (פעמים רבות חסרי תוחלת, לפחות מבחינה תכנונית), עושה כינוס אחד, מחתים את הדיירים ומכאן והלאה מקדם את העסק (או לא מקדם) במעמד צד אחד ומתוך תפיסה של הפרדה בין "הדיירים" לבין "היזם". מיותר לציין, כי זו דרך עבודה שהניבה הרבה מפחי נפש  וביזבזה להרבה אנשים הרבה זמן וכסף.

בחברה להתחדשות עירונית זיהינו את הבעיה כבר יותר מעשור, ומאז ועד היום אנחנו פועלים מתוך תפיסה הפוכה לגמרי – מבחינתנו הדייר הוא לב הפרויקט. הוא עומד במרכז ובלעדיו אין פרויקט. אנחנו שם כדי ללוות אותו מתחילת התהליך ועד סופו, עד לקבלת המפתח לדירה החדשה. אנחנו רואים בדיירים הורים שלנו, אחים שלנו, ואנחנו מאמינים שרק אם נחשוב בצורה הזאת נוכל להגשים את החזון האמיתי של רעיון ההתחדשות העירונית.

פרויקט התחדשות עירונית כולל עשרות ולפעמים גם מאות דירות, בכל אחת מהן חיים אנשים עם סיפור משלהם. כעת קחו את התמונה הזו והכפילו אותה בעשרות - וקיבלתם את ממדי העבודה של החברה להתחדשות עירונית, שצפויה בשלוש השנים הקרובות להקים כ־1000 יחידות דיור חדשות בפרויקטים להתחדשות עירונית. בכל פרויקט כזה עליה להעניק תשומת לב לכל דייר ודייר.

לא כל הדיירים זקוקים לאותה תשומת לב, אבל ישנם 3 סוגי דיירים שלהם צריך לסייע יותר: קשישים, אנשים הסובלים ממוגבלות ומשפחות צעירות עם ילדים קטנים. קשישים, לדוגמא, מבקשים לבלות את שנותיהם האחרונות ללא טלטלות. יש כאלו שגם פיתחו רגשות של ממש לבית שלהם, לקירות או אפילו לתמונות, ויש מי שמתקשים לבצע את עצם המעבר וזקוקים לסיוע. ומה לגבי הקשר העז לסביבה המוכרת: קופת החולים, תחנת האוטובוס הקבועה? לכל אלו היזם חייב להתייחס ולתת מענה. כנ"ל לגבי דיירים בעל מוגבלות פיזית שזקוקים להנגשה בביתם - על היזם לספק זאת בדירה כדי להפוך את המעבר לאפשרי בעבורם.

אך המורכבות הרבה ביותר במיזמי פינוי־ בינוי היא בקרב משפחות עם ילדים, שאצלן המעבר כרוך גם בשינוי מסגרות חינוכיות עבור הילדים ומציב מורכבות שהיזם חייב להתייחס אליה. אצלנו בחברה, חלק מהטיפול בדיירים כולל גם מציאת פתרונות בתחום הזה, ואפילו ארגון של שירותי הסעה לגנים ולבתי הספר.

יזם קשוב, שמטפל בדיירים, עונה לצורכיהם ומציע את הפתרונות המתאימים, מבטיח שהפרויקט יתקדם בצורה חלקה. זאת הסיבה שבגללה הטמענו אצלנו בחברה את תפיסת הדייר במרכז. זאת המצוינות שאנחנו מטפחים ולכן אצלנו אין דיירים סרבנים.

שיטת "הלב השומע" שפיתחנו אצלנו, שנובעת מההבנה שהדיירים הם מרכז הפרויקט, התבטאה בבירור בפרויקט הגדול  NEXT TLV ,שאותו אנחנו מובילים יחד עם חברת ב.ס.ר. בשד' לה גווארדיה 68-64 בתל אביב. בפרויקט הזה כמעט %60 מהדיירים לא רצו לשתף פעולה. טל גולדשטיין, המנכ"ל שלצידי, ואנוכי, עשינו לילות כימים בשיחות עם דיירים בניסיונות למצוא פתרונות לכל הצרכים שהוצפנו בהם. פתרנו סכסוכים וריבים אמיתיים בין דיירים, ובסופו של דבר הצלחנו להביא פתרונות שהבטיחו לכל אחד את חלקו. עשינו "שלום בית" והפרויקט יצא לדרך.

הגישה שלנו מצליחה לצאת לפועל בגלל שאנחנו נגישים לדיירים ולא מתביישים לתת להם את מספרי הטלפון האישיים שלנו. אנחנו מנגישים לדיירים את החברה, וזה יתרון שמבדל אותנו ביחס לאחרים. אם יש אג'נדה שאומרת שהיזמים 'עושים טובה' לדיירים, אנחנו אומרים את ההפך: הם עושים לנו טובה. אנחנו באמת מאמינים: ההתחדשות העירונית היא בשורה לעם ישראל, פתרון הדיור הכי נכון בעולם שיש לו אלף ואחד יתרונות.

אחת הדרכים הטובות ביותר להתמודד עם חוסר הודאות בתחום ההתחדשות העירונית, היא יצירת ביטחון ואמון אצל בעלי הדירות (להלן: "הדיירים") על ידי שילוב שמאי בתהליך כבר בתחילתו, בשלבי ההתארגנות. קל לברוח לתלונות על חסמים מצד הרשויות, והם אמנם, קיימים ומכבידים, אך מה שנמצא בשליטה גדולה יותר של הגורמים המובילים את הפרויקט: יזם, חברה מארגנת, יועצים מקצועיים, הוא המרכיב החשוב ביותר - הדיירים.

התפקיד העיקרי של השמאי בפרויקט הוא הרבה מעבר לקביעת שווי - תפקידו להוות גורם מגשר בין הדיירים ליזם, וביניהם לוועדה המקומית. על השמאי לתת לדיירים ביטחון בצעד לא פשוט של חתימה על הסכם עם היזם, שכן הסכם זה נחתם בנקודת זמן בה הם לא יכולים למשש את הדירה ואפילו לא לראות תכנית ברורה וגמורה.

ראשית, בודק השמאי עבור הדיירים מהי התמורה הראויה - תוספת מ"ר, עלייה בקומות, סטנדרט בנייה, וכד'. מודל התמורה הופך להיות חלק בהסכם עם היזם, כדי להבטיח תמורה הוגנת ונאותה, פרק זה בהסכם שנבחן על ידי שמאי הדיירים מקנה בטחון רב לדיירים.

בנוסף, כבר בשלב ראשוני זה מסביר השמאי לדיירים כיצד תתבצע בהמשך הפרויקט טבלת ה"ניקוד", זו המקצה לבעלי הדירות את דירות התמורה. טבלת ה"ניקוד" מדרגת את דירות המקור לפי שווין, ולפי דרוג זה נקבעות דירות התמורה. כך, כששמאי עומד מול בעלי הדירות, כבר בתחילת התהליך, ומסביר כיצד יבוצע הליך הניקוד בהמשך - הוא מרגיע, מפשט את הנושא, יוצר ביטחון ותחושת אמינות, ואז קל יותר להביא את הדיירים לחתימה.

חשוב שהשמאי יציג את הדברים לדיירים בצורה מהימנה וריאלית, ולא כפנטזיה ורודה מידי. למשל, חשוב שהדיירים יבינו שהתפקיד של פרויקט פינוי-בינוי הוא לא ליצור שוויון בין הדירות - הן לא שוות, לא בתחילת הפרויקט ולא עם השלמתו. לכן, על השמאי להבהיר לדיירים כי אין ניסיון לאזן את שווי הנכסים, אלא לנסות להשביח את כל הדירות, כשהמטרה היא לבצע את ההשבחה באמות מידה ראויות והוגנות. אמנם כל הדירות יושבחו, אבל אחד הדברים הקשים לעיכול על ידי דיירים ש"יכול להיות שהשכן ירוויח יותר". זהו אחד מהתפקידים החשובים של השמאי - לעזור לדיירים להבין את הרציונל, להתעלות מעל הקשיים הפסיכולוגיים, כדי  שיוכלו ליהנות בעתיד.

על השמאי לשמור על שני הצדדים במשוואה. גם לדיירים חשוב שליזם יהיה רווח נאות, שכן אם היזם ירגיש "חנוק", הפרויקט בסכנה. יתרה מכך, על הדיירים להיזהר מלהתפתות אחרי פנטזיות של יזם - למשל, פרויקט שהיזם הציע בו תמורות גבוהות מידי, והשאיר רווח קטן מידי אצלו - הוא פרויקט מסוכן מידי, בו ליזם אין יכולת תמרון. תפקיד השמאי במקרים כאלו הוא להזהיר את הדיירים שלא להיכנס לפרויקט, בעקבות הסיכון.

היבט חשוב נוסף הוא התמקדות במאקרו ובגורמים העיקריים המשפיעים על התמורות ועל הפרויקט. פעמים רבות דיירים מתחפרים בנקודה יחסית שולית, והפרויקט כולו "נתקע" זמן רב, לפעמים שנים.

דיירים לעיתים נשאבים למקום זה ו"שוכחים", שהנזק שנגרם בגין העיכוב הרבה יותר גדול משווי הנקודה השולית עליה התעקשו. תפקיד השמאי הוא לפקוח את עיניהם, להסתכל על הדברים מלמעלה, בראייה רוחבית, לפשט ולזרז את היציאה לדרך.

לסיכום, פרויקט התחדשות עירונית הוא פרויקט נדל"ן ייחודי, משולב בהליך חברתי, ומאוד רגיש.

אחד הקשיים הגדולים הוא מרכיב חוסר הודאות - שמאי טוב ומנוסה רואה את התפקיד שלו כמי שעוזר להבהיר ככל שניתן את חוסר הודאות, לתווך בין הצדדים, להוות גורם מגשר ומנהיג - הרבה מעבר למתן שומה.

* הכותבת נחמה בוגין היא שמאית מקרקעין ומשפטנית, מייסדת ובעלים של נחמה בוגין בע״מ, ממשרדי השמאים המובילים בישראל, מתמחה בליווי פרויקטים של התחדשות עירונית בהיקפים גדולים.

ענף ההתחדשות העירונית חיכה הרבה מאוד זמן להחלטה שתביא לשחרורם של פרויקטים רבים אשר לא קודמו במשך שנים. כעת, עם פרסום פסק הדין התקדימי (אייוגה בע"מ נגד מנהל מיסוי מקרקעין), נראה שהענף עומד לעבור שינוי מבורך.

מה היו החסמים עד כה?

בעיקרון, כאשר חברות (או יחידים), שהחתימו בעלי זכויות בבניינים לביצוע תמ"א 38 לסוגיה השונים, רצו למכור את הזכויות בחברה, על ידי העברת מניות או מכירת החברה, רשויות המס היו מחייבות את הקונה בתשלום מס רכישה, בשיעור של 6 אחוז מהשווי הנמכר.

אך כאשר אותו קונה התקדם עם הפרויקט וקיבל היתר, הרשויות חייבו אותו פעם נוספת במס רכישה, בשיעור של 5 אחוז משווי התמורה אותה הוא נותן לבעלי הדירות.

המצב שנוצר הוא דרישה לתשלום כפול של מס רכישה. בעקבות אי הודאות, הסיכונים ומתח הרווחים המוגבל בפרויקטים של התחדשות עירונית, כפל המס עצר את כל המכירות בשוק, ומנע היווצרות של שוק משני.

בשוק יש חברות המתמחות בהחתמת בעלי הדירות, אך מתקשות בשלבים מאוחרים יותר בתכנונו וביצועו של הפרויקט. דווקא במקרים אלו, חשוב שתהיה אפשרות למכירת זכויות הפרויקט מבלי שהפעולה תעיב על רווחי הקונה ותהפוך את הפרויקט לפרויקט בעל היתכנות כלכלית.

בסופו של דבר, כפל המס המדובר הוביל להוצאה לפועל של כמות קטנה יותר של פרויקטי התחדשות עירונית, לעומת הפוטנציאל.

פסק הדין קובע: אם העסקה אינה בשלה, כפל המס מבוטל

פסק הדין, אשר פורסם בחודש פברואר 2019 ,עוסק בניסיון המכירה של חברה יזמית שהחזיקה בזכויות על פרויקט התחדשות עירונית ברמת גן, נקלעה לתסבוכת כלכלית ולא היתה יכולה לעמוד בהתחייבויותיה הכספיות להמשך הפרויקט.

בשלב זה, מנהל מיסוי מקרקעין טען כי החברה היזמית מוגדרת "איגוד מקרקעין", ולכן עסקת העברת המניות מחויבת במס רכישה על פי לשון החוק. החברה היזמית, מצידה, לא קיבלה את הטענה והגישה ערעור לבית המשפט.

בפסק הדין, התייחסו השופטים להסכם בין החברה היזמית לדיירים, וקבעו כי בעקבות מספר תנאים המתנים את כניסתו של ההסכם לתוקף, מדובר באופציה בלבד, ולכן העסקה אינה בשלה, ויום המכירה (ובעקבותיו תשלום המס) יידחה למועד בו הדיירים יקבלו את התמורה, כלומר למועד ביצוע הפרויקט בפועל.  

בשורה התחתונה, בית המשפט קבע כי הזכויות של הדיירים עדיין לא התגבשו, וכי לא נוצרה "הנאה כלכלית" של הצדדים השונים. כתוצאה מכך, החברה אינה מוגדרת בתור "איגוד מקרקעין" ועל כן עסקת העברת המניות אינה בגדר "פעולה באיגוד" ואינה חייבת במס לפי חוק מיסוי מקרקעין.

אין ספק כי מדובר בסוגיה חשובה מאוד בהיבט של מיסוי מקרקעין והיתכנות של פרויקטים בשוק ההתחדשות העירונית. עסקאות רבות בשוק המתינו לפסיקה ולתוצאותיה, וכעת יוכלו לצאת לפועל ולקדם את ההשפעה המבורכת של ההתחדשות העירונית בישראל.

בתחום כמו התחדשות עירונית, בו קיימים היבטים רבים של אי וודאות, בשילוב עם תחום מיסוי מקרקעין בו ישנם נושאים רבים הנתונים לפרשנות - חשוב לברך על פסיקה תקדימית שכזו, אשר קובעת את התנאים באופן חד משמעי, ובשורה התחתונה - לטובת האזרח.

כעת, כשהמגבלות שהטיל הרגולטור מוסרות, השוק יכול להתנהג באופן אופטימלי יותר מבחינה עסקית ומסחרית. 

בנובמבר 2012 נקבע תקן 21 מטעם מועצת שמאי המקרקעין, שהתרכז בסוג ספציפי מאוד של פרויקטי נדל"ן פינוי-בינוי. במילים פשוטות, התקן נועד ליצור סדר תכנוני ואיזון בין הדיירים, היזם והרשויות – שלושת הגורמים המרכזיים בפרויקטים אלו – ולדאוג שכל צד יזכה בתמורה ראויה. כמעט שבע שנים עברו מאז הוחל התקן וזהו זמן טוב לדון בשאלה: מה מידת השפעתו על שוק הנדל"ן בכלל ועל פרויקטים לפינוי-בינוי בפרט?

נקודת הפתיחה ו'כלל אצבע', עבור כל המעורבים

כאשר בוחנים את התנהלות השוק מאז נקבע תקן 21 ,אפשר לקבוע בוודאות דבר אחד מרכזי ומשמעותי: כיום זהו הסטנדרט בפרויקטים לפינוי-בינוי, מבחינת כל אחד משלושת הגורמים שצוינו קודם לכן. למעשה, כיום בדיקה על פי תקן 21 נכללת בכל הליך תכנוני לפינוי-בינוי, כבר בצעדיו הראשונים, ותוצאותיה משמשות מעין נקודת מוצא או כלל אצבע עבור הפרויקט לאורך כל שלביו.

מהבחינה הזו, אין ספק שתקן 21 הוא הצלחה, בייחוד כאשר נזכרים שבעבר פרויקטים לפינוי-בינוי היו אמורים (באופן תאורטי, לכל הפחות) לצאת לפועל בלעדיו. כיום נוכחותו של השמאי בפרויקטים שכאלו כמעט מובנת מאליה והוא נחשב לבר סמכא חשוב שבלעדיו המיזם לא יצא לדרך.

חשוב לזכור שגיבושו של התקן 'נולד' בעקבות דו"ח מבקר המדינה ב־2011 , מיכה לינדנשטראוס, שהראה כי 40 תכניות פינוי- בינוי שקדמה המדינה לא יצאו כלל לפועל באותה התקופה. היום התמונה נראית אחרת: נכון לשנת 2018 נמצאים כ־80 פרויקטים של פינוי-בינוי בשלבי מימוש כאלה ואחרים, בתל אביב וברמת גן בלבד; ב־20 מתוכם כבר החל שלב הבנייה ובשישה אף החל שלב האכלוס.

אין ספק שתקן 21 תרם לשוק, הן מבחינת הוודאות והן מבחינת העלמתם של סימני שאלה רבים. אם מוסיפים לזה את העובדה שהדיירים עצמם זוכים לשקט נפשי רב יותר, ביודעם שגורם מקצועי בחן לעומק את מידת הכדאיות וההיתכנות של הפרויקט, מקבלים ביטחון הרבה יותר מאשר בעבר, בכל הנוגע לפרויקטים לפינוי-בינוי.

הסוגיות שיש להתעכב עליהן

למרות הדברים האמורים, לא הכול מושלם, כמובן. ישנן כמה סוגיות שיש לתת עליהן את הדעת ולאחר שבע שנים של שימוש בתקן 21, ייתכן שהגיע הזמן לדון בהן ואולי אף לעדכן את ההנחיות בהתאם להן.

סוגיה חשובה אחת מבחינת היזמים בפרויקטים לפינוי-בינוי, נוגעת למטלות הציבוריות שעליהם לבצע כגון הקצאת שטחים בנויים לרשות המקומית בתוך מבני המגורים, עלות שלא תמיד כלולה במסגרת תקן 21 – בין היתר משום שקיימת אי בהירות משפטית בנוגע לחוקיות חיוב היזם בבניית שטחי ציבור עבור הרשות המקומית.

בעיה נוספת היא ההתנגשות בין הצרכים הכלכליים של הפרויקט לבין היכולת התכנונית לממש את הדרישות הכלכליות, מאחר שהמלצת  תקן 21 לגבי הרווחיות הראויה (30%-25%) אינה ריאלית וטרם עודכנה, ועדות התכנון מאשרות פרויקטים גם בשיעורי רווחיות נמוכים – דבר שמעלה את רמת הסיכון בפרויקטים ואת היתכנותם (בניגוד לכוונת תקן 21).

סוגיה נוספת, חשובה בפרספקטיבה לאומית, היא נושא הרווחיות והכדאיות בפרויקטים בפריפריה. תקן 21 כפי שנוסח קובע את התמורות לכל הגורמים בצורה שמתאימה בעיקר לאזורי הביקוש וברור שבפריפריה 'נוסחת' התמורות חייבת להשתנות. לא במקרה פרסם מנהל התכנון לאחרונה מסמך עקרונות בנוגע לפינוי-בינוי וקבע בו כי "ניתן לשקול תוספת או הפחתה של השטח המוצע לדיירים בהתאם לאופי הפרויקט, למיקומו ולהשפעת התוספת על הפרויקט בשלמותו". לדעת הח"מ, ללא סבסוד ממשלתי לא נזכה לראות בטווח הנראה לעין התממשות של פרויקטים של פינוי-בינוי בפריפריה.

בנקודת הזמן הנוכחית חשוב מאוד לבחון את כל הנקודות הללו - ונקודות נוספות כמובן – כדי להמשיך את השינוי הגדול שחולל תקן 21 ולהעצים את תרומתו לשוק, בדגש על פרויקטים לפינוי-בינוי שבשל היקפם רבים מהם נחשבים בעלי חשיבות בקנה מידה ארצי. ההתאמות הללו יבטיחו לספק לכלל בעלי האינטרסים את התמונה המדויקת והמציאותית ביותר לקראת יציאתו של הפרויקט לפועל וידרבנו עוד ועוד גורמים להוציא מיזמי פינוי-בינוי לפועל.

לאחרונה נשמעים יותר ויותר קולות, בעיקר מצד ראשי ערים, הקוראים לצמצום מהותי של אישור הפרויקטים להריסה ובנייה מחדש מכוח תמ"א 38 ,תוך מתן עדיפות והתמקדות בפרויקטים של פינוי ובינוי. יש גם קולות המרחיקים לכת, וקוראים לביטול מוחלט של תמ"א 38 .

הטוענים זאת מונים את היתרונות של פרויקטים במסלול "פינוי ובינוי" על פני פרויקטים מכוח תמ"א 38 ובכלל זה – האפשרות לחדש בבת אחת עשרות רבות של יחידות דיור והאפשרות לשלב בפרויקטים אלה תשתיות.

כלפי תמ"א 38 נטען כי מדובר בתכנון ספורדי, אשר אינו נותן מענה לנושא התשתיות הציבוריות הנדרשות בשל תוספת יחידות הדיור המתווספות בפרויקטים אלה.

אנו בדעה כי עצם הניסיון להעמיד את שני מסלולי ההתחדשות העירונית דלעיל זה מול זה, תוך השוואת היתרונות והחסרונות, הינו חסר בסיס, וכל מטרתו, במרבית המקרים, לתרץ את הרצון לצמצם או לבטל את המסלול של חיזוק מבנים, בדרך של הריסה ובנייה מחדש, מכוח תמ"א 38.

אין ספק כי ככל שבאותו מקום עומדים זה מול זה פרויקט פינוי ובינוי ופרויקט מכוח תמ"א 38 ,יש להעדיף את הפרויקט של פינוי ובינוי. החלטה ברוח זו קיבלה כבר לפני מספר שנים ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה בתל אביב, בתקופה ששימשתי כיו"ר הועדה. מדובר במקרה שבו תוך כדי קידום הליכי תכנון להריסת חמישה בניינים במסגרת פרויקט פינוי ובינוי, אחד הבניינים ביקש להחריג את עצמו מהפרויקט תוך קידום עצמאי של הריסת הבניין והקמתו מחדש מכוח תמ"א 38 .באותו מקרה קבענו שלנוכח העובדה כי קידום עצמאי של תמ"א בבניין הבודד יכשיל את האפשרות לבצע את פרויקט הפינוי ובינוי, יש להשהות את ביצוע פרויקט התמ"א על מנת למצות את הליכי הפינוי ובינוי. ואולם, במרבית המקרים שני המסלולים אינם מתחרים זה בזה.

פרויקטים של פינוי ובינוי ניתנים לביצוע בדרך כלל במישור התכנוני, הכלכלי והקנייני במציאות שבה מדובר בריכוז של מספר "בנייני שיכון" הניצבים על מגרשים גדולים יחסית, ובאזור שבו התשתיות העירוניות הקיימות או הנוצרות כתוצאה מהפינוי, יכולות לקלוט את מספר יחידות הדיור הנדרשות על מנת שהפרויקט יהיה כלכלי.

במצבים  אלה אין ספק כי קיימת עדיפות להרוס את המבנים הקיימים, דבר שיאפשר יצירת תא שטח משמעותי לתכנון מחדש, אשר יאפשר גם יצירת תשתיות עירוניות וציבוריות אשר ישרתו את האוכלוסייה. עם זאת יש לזכור כי תקופת ההבשלה התכנונית והקניינית של פרויקטים אלה ארוכה יחסית.

ואולם, המסלול של "פינוי ובינוי" אינו מתמודד במקרה של עשרות אלפי בניינים משותפים המצויים במרכזי הערים, הניצבים על מגרשים קטנים, המאוכלסים במספר קטן של משפחות. ניקח לדוגמה רחוב במרכז רמת גן שניצבים לאורכו עשרה בניינים בני שלוש קומות על עמודים עם שתים עשרה דירות בכל בניין.

ברור הדבר כי ביצוע פרויקט "פינוי ובינוי" ברחוב כזה אינו רלוונטי מבחינה תכנונית, מעשית וכלכלית. במקרים אלה יש להשיג את המטרות המשולבות של חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה יחד עם ביצוע "התחדשות עירונית" ברמת הבניין הבודד ולכל היותר, תוך הריסת שני בניינים צמודים והקמת בניין אחד תחתיהם.

נדירים מאד המקרים שבהם ניתן לגבש במרכזי הערים מהלך תכנוני אשר יכלול מקבץ משמעותי של בתים משותפים קלאסיים, בני שמונה עד שתים עשרה יחידות דיור, דבר שיאפשר את הריסתם במסלול פינוי ובינוי.

לפיכך, העמדת פרויקטים של "פינוי ובינוי" מול פרויקטים מכוח תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה הינו טיעון דמגוגי, אשר מטרתו להצר את צעדי התמ"א, תוך התעלמות מהעובדה כי מדובר בשני מסלולים מקבילים אשר אינם מתמודדים באותה משבצת תכנונית.

לפיכך על ראשי הערים ומוסדות התכנון אשר רוממות ההתחדשות העירונית בגרונם לקדם במקביל את שני המסלולים, מבלי ליצור ביניהם תחרות מלאכותית.

* הכותב עו"ד מיכה גדרון הוא בעל משרד בוטיק בתחום התכנון והבניה. לשעבר יו"ר ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה מחוז ת"א. יו"ר (משותף) של ועדת תכנון ובניה בלשכת עורכי הדין.

הצמיחה המרשימה של תחום ההתחדשות העירונית גרמה לרבים בענף הנדל"ן לחלום עליו ככלי שיאפשר קצב בנייה מרשים ויספק מענה לביקוש הגבוה, מבלי להידרש לעוד עתודות קרקע. בישראל הקטנה והצפופה מדובר בפתרון מושלם - אך לפני שמתחילים בחגיגות, כדאי לעצור ולהסתכל על המציאות בעיניים פקוחות, שכן הדרך לשם עוד ארוכה.

הפוטנציאל קיים – צריך לממש אותו

כשפינוי-בינוי ותמ"א 2/38 תפסו תאוצה, קשה היה לדמיין לאן התוכניות יגיעו. בעבר ניתן היה לראות בתחום רק חברות קטנות, אך עם השנים הדבר השתנה וכיום מדובר במנוע צמיחה עתידי עיקרי של כל החברות הגדולות בענף.

ב־2018 יצאו לדרך בסך הכול 902,2 פרויקטים של תמ"א 38 ,ו-191,1 הושלמו בשנה זו – מספרים שהולכים וגדלים בהתמדה. אם נבחן את מיזמי הפינוי־בינוי, נגלה כי בתל אביב וברמת גן לבדן ישנם 80 פרויקטים בשלבי תכנון וביצוע. סה"כ התחדשות עירונית כיום אחראית על %21 מהתחלות הבניה ונתון זה עתיד לעלות בהתמדה עד כדי מצב בו רוב התחלות הבניה במדינה יהיו בפרויקטים של התחדשות עירונית. מכל בחינה שהיא, מדובר במספרים חסרי תקדים.

העובדה שרואים תנופה כה משמעותית למרות הקשיים שבפניהם עומדים יזמים, מעידה על הפוטנציאל הגלום בתחום. עם זאת, יש לזכור כי הוא עדיין מצוי בראשית דרכו.

חשוב להבין שהאינטרס בפריחתו של תחום ההתחדשות העירונית הוא של כולנו: זוהי  האופציה היחידה הנראית לעין בעתיד הקרוב, במיוחד באזורים שבין גדרה לחדרה, בכל הנוגע למענה על הביקוש הגבוה לדירות: רק התחום הזה, אשר מכפיל, משלש ומרּבֵ ע את מספר יחידות הדיור בקרקע קיימת, יכול לספק פתרון עתידי לענף הנדל"ן. מלבד זאת, הוא מאפשר לנצל עתודות קרקע בצורה טובה יותר, ובמקביל לבנייה לגובה - ליצור שטחים ציבוריים ירוקים גדולים יותר, להוסיף מבני ציבור, להכניס את כלי הרכב מתחת לאדמה, לחדש שכונות ישנות ומתפוררות, לחזק אוכלוסיות ולייצר מבנים בטוחים ועמידים בפני רעידות אדמה.

מרוב חסמים לא רואים את השלד...

הסיבה העיקרית לכך שאלפי יחידות דיור עדיין לא 'מציפות' את ישראל במסגרת פרויקטים להתחדשות עירונית היא החסמים, אשר גורמים לכל פרויקט להתחדשות עירונית להיסחב ולהימתח על פני שנים רבות להלן שני החסמים העיקריים:

• חוסר ודאות תכנונית וסרבול בהליכי תכנון: במקרים רבים, לאחר שהיזם והדיירים כבר חתמו על הסכם בהתאם למדיניות הרשות המקומית נכון לאותה עת, הוא עובר לשלב קידום התכנון – ואז מתברר כי המדיניות  השתנתה. הרשות מאיימת לשנות את מתווה העסקה ולעיתים מובילה בכך לחוסר כדאיות ולביטול ההסכמים והפרויקט. שינויים אלו מאפיינים רשויות רבות וגורמים לאי ודאות גדולה. לעניות דעתי, זהו החסם העיקרי כיום בתחום. למרות זאת, אנו רואים כיום הרבה רשויות מקומיות שכן חותרות לגיבוש תוכניות מסודרות, ומקימות מִנהלות להתחדשות עירונית אשר כל תפקידן הינו קידום פרויקטים והסרת חסמים.
• היעדר תפיסה מגובשת: בהמשך לסעיף הקודם, נראה כי לרוב הרשויות אין תפיסה מגובשת לטווח הרחוק לגבי ההתחדשות העירונית. טוב יעשו אם ינהגו כמו עיריית תל אביב, יגבשו תוכנית כוללת לעירן ויאפשרו 'הנעה' של תהליכים והתקדמות מסודרת ע"פ התוכנית.
• שיעור הסכמת הדיירים בפרויקט: אם בדמוקרטיה דרוש רוב של יותר מ-50 אחוזים לאישור מרבית ההחלטות, מדוע בפינוי בינוי ובתמ"א 2/38 דרוש שיעור הסכמה של 80 אחוזים? הנמכת הרף תאפשר להוציא הרבה יותר פרויקטים  לפועל, כולל כאלו ש'נתקעים' רק בגלל דייר סרבן אחד או שניים. להתחדשות עירונית צריכה להיות חשיבות לאומית עליונה, ובלתי סביר שאחוז קטן כל כך יעצור פרויקט בעל חשיבות לתושבים, לרשות המקומית ולמדינה.

הדרך להפיכת תחום ההתחדשות העירונית לגורם שיאפשר הגדלת היצע הדירות בשוק, חידוש שכונות, הוספת תשתיות וחיזוק אוכלוסיות, עוברת דרך הסרת החסמים הללו ועוד רבים. כשזה יקרה, וכשהבירוקרטיה תצומצם, הפוטנציאל של התוכנית הלאומית החשובה הזו ימומש.

עץ בתור גורם אי ודאות

כיום ניתן לתכנן בניין ולסכם עם הדיירים על תמורות מסוימות, אך כאשר מגישים את התכניות בפועל, אי אפשר לדעת מראש האם יתקבל אישור לכרות עץ הנמצא בשטח. הרשויות דורשות מהיזם להוציא תיק מידע, לבצע בדיקת אגרונום ולקבל אישור של פקיד היערות הארצי - כל זאת לפני קבלת היתר הבנייה, בשלב המוקדם של הבאת תכנית לדיירים. משום שהמגרשים בתל אביב קטנים והעיר צפופה, ההשפעה של כל עץ אסור לכריתה גדולה יותר, ועלולה להפוך פרויקט לבלתי-כלכלי.

רחוב שלם של פרויקטים תקועים בעקבות דרישות חברת החשמל

חברת החשמל נותנת באופן אוטומטי, בניגוד לעבר, הנחיה להקים חדר טרנספורמציה במרתף, עם גודל מינימלי, איסור בניית דירות ברדיוס מסביבו, תוך הפקעת שתי חניות או הקמת מרתף נוסף. דרישה זו עשויה לשנות את התכנון ולפגוע בכדאיות הפרויקט.

האבסורד הוא שבסופו של דבר, היזם לא תמיד ייאלץ לבנות את החדר המדובר. מצד חברת החשמל, אם פרויקט אחר ברחוב בנה חדר טרנספורמציה - הדרישה מבוטלת. הבעיה של היזמים היא שאם קיימים ברחוב שני פרויקטים בשלב התכנון, שניהם חייבים להכניס אותו לתכנון. פרויקטים יכולים מאמר דעה  היתרי בנייה בתל אביב - שאיפות מול מציאות להמתין חצי שנה ויותר בעקבות המתנה לפרויקט אחר שיישא את נטל ההקמה.

העירייה מעבירה את האחריות ליזמים - והזמן לקבלת היתר נותר גבוה במיוחד

בעיה נוספת היא שאת הפעולות שעיריית תל אביב דרשה בעבר מהיזמים לעשות אחרי קבלת ההיתר - היא מבקשת כיום לעשות לפני קבלתו. המשמעות היא שעל היזם לבצע בדיקות יועצים, תיאום הנדסי, בדיקת אגרונום וכו', ולהגיע עם כל המסמכים להגשת היתר הבנייה.

הסיבה לכך היא שעל פי התיקונים האחרונים בחוק, העירייה מחויבת לדון בבקשה תוך 90 יום, ומשום שהיא יודעת שאין לה את היכולת לעמוד בכך, היא מעבירה את העבודה ליזם, שמבצע אותה במשך שנה ומעלה עוד לפני הגשת ההיתר.

התיקון בחוק נוצר על מנת לקצר את הביורוקרטיה ולהוציא היתרים תוך מספר חודשים, כמו בחו"ל. הפעולה של העירייה, לעומת זאת, משאירה את הזמן לקבלת היתר בישראל על שנתיים - ורק משנה את מועד ביצוע הפעולות והגורם המבצע.

מהם הפתרונות האפשריים?

באשר לעצים, נכון להיום, תהליך קבלת תיק מידע הוא קשה וקפדני מאי פעם, ויחד  עם גיוס אגרונום ויועץ נוסף - מדובר על עלויות וזמן רב. ל'אנשי העיר' אין התנגדות לקבל את המשימה על עצמה - כל עוד העירייה תעשה סקר על כלל העצים, כדי שנוכל לדעת מראש מה מותר ואסור לכרות, האם אפשר להעתיק את העץ, או להביא חדש. בנוסף, אם יש עץ במגרש והתגלה שהוא פוגע בהקמת פרויקט - יש לפצות את בעלי הזכויות, בצורה של היתר לבניית קומה נוספת, למשל.

על חברת חשמל להגדיר מראש למגרש מסוים ברחוב שהוא חייב לבנות חדר טרנספורמציה, וכך ליצור ודאות עבור כולם. משום שבת"א הזכויות הן על נפח - הקמת חדר שכזה פוגעת בזכויות, ולכן צריך לפצות את הדיירים, כדי להפוך את הפרויקט לכלכלי, לתת לדיירים תמורות ראויות ולהוציא את הפרויקט לפועל.

לבסוף, אם לעירייה יהיה את כוח האדם הראוי בהתאם לדרישות בתיקון בחוק, היא תוכל לעמוד בהתחייבויותיה, מבלי להעביר אחריות ליזמים, ותממש את המטרה המבורכת של התיקון בחוק - קיצור הביורוקרטיה בדרך לקבלת היתר.  

הכל מתחיל בזיהוי שתי מגמות נפרדות

לפני מספר שנים, זיהינו בקבוצת רייק כי תחום פינוי-בינוי הוא מציאות ואינו "פאטה מורגנה" כפי שהיה בשנים שלפני כן. ראשי הקבוצה הבינו כי התחדשות עירונית יעילה מהווה פתרון כולל למתחמי דיור - הן לדיירים, יזמים, לרשויות ולרוכשים פוטנציאליים עתידיים לדירות החדשות.

המגמה השניה שזיהינו  היא הירידה בכמות העסקאות הכדאיות בתחום התמ"א.

בעקבות התובנות האלו, קבוצת רייק החלה להתרכז במתחמים שלמים, באמצעות מחלקה ייעודית, מתוך הבנה של כל הגורמים בשרשרת שרק כך ניתן לבצע התחדשות עירונית נכונה - בתשתיות, במרחבים ציבוריים ובמבני ציבור.

שואפים לתכנן 100 שנים קדימה

מתחמי הדיור הקיימים איבדו רלוונטיות עם השנים והם פחות מותאמים לצרכים הפונקציונליים של הקהלים שחיים בהם, ולכן יש להקים במקומם שכונות מגורים מתוך ראייה חברתית מלאה ל-100 השנים הבאות, על מנת להבטיח פריחה ושגשוג לטווח הרחוק.

לדעתנו, ניתן לעשות על ידי מספר צעדים:

• תכנון יעיל המציב את ערכי המשפחה (שטח פרטי) והקהילה (שטח ציבורי) בראש סדר העדיפויות.
• תכנון מרחבים משותפים: גינות ירוקות, גני שעשועים וכושר, ותשתיות מתאימות למאות ואלפי משפחות.
• שילוב מרכזי תעסוקה: עירוב שימושים, מערכת אקולוגית אחת המאפשרת חיי קהילה ומקומות עבודה בתוך המתחם, מתוך הערכה לאינטראקציות בין אנשים ברחובות ובמתחמים הציבורים, לצד העדפה להולכי רגל, רוכבי אופניים ותחבורה ציבורית.

הסרת חסמים קיימים

עבור היזמים, תנאי העבודה הנוכחיים הם מאתגרים במיוחד, כתוצאה מחוסר וודאות השוררת בענף.

חסם משפטי נוצר בשלב החתמות בעלי הקרקע, על רקע השאלה האם היזם יגיע לרוב הדרוש להוצאות הפרויקט לפועל.

חסם תכנוני קיים בעבודה מול הוועדותהמקומיות והמחוזיות, היזם נכנס לדרך  תכנונית שהוא לא יודע איך ייצא ממנה, ומה הסיכוי להוצאת הפרויקט לפועל. נכון להיום, אין כללים ברורים, כל רשות מקומית פועלת אחרת ועלולה להפוך פרויקט ללא- כלכלי, באמצעות תקני חנייה גבוהים, הגבלת בניינים ו/או צפיפות, ועד תפניות חדות ו/ או ביטולים בשלבים מתקדמים, כתוצאה מהחלפת ראש עיר או מדיניות.

קיים גם חסם מסחרי, משום שהשנים עוברות והעסקה  שנחתמה בתנאי שוק מסוימים יוצאת לביצוע שנים לאחר מכן, בתנאי שוק שונים מבחינת עלויות ומחירי מכירה.

לא רק היזמים סובלים מחוסר הוודאות – הרשויות ובעלי הדירות סובלים מתנאים אובייקטיבים המקשים על הוצאת הפרויקט לפועל. המתכננים וכל בעלי המקצוע הניזונים מהתחום - עובדים כאשר חרב מונחת מעל לצווארם עד קבלת היתרי הבניה ומעבר לכך.

הפתרונות הנדרשים

לדעתנו יש לקדם פתרונות מובנים במסגרת החוק, להוריד את החתימות הנדרשות מ-%80 ל-%67 מהדיירים, ולספק לוועדות/רשויות ודאות, עזרה או כלים מהממשלה.

יש לזכור שכל יזם פועל במספר מתחמים במקביל, ולכן, על מנת לצמצם את העלויות והסיכון הגבוה, יש לקצר לוחות זמנים ולהעלות את ההסתברות לפרויקטים. על מנת ליישם זאת, יש לייצר שינויים רגולטוריים ותכניות אב.

כולנו תקווה שחוסר הוודאות יתמוסס עם הזמן ותונהג מסגרת ברורה ואחידה לפרויקטים רחבי היקף. מדובר בפרויקטים אסטרטגיים מבחינה חברתית, תעסוקתית וביטחונית, ועל כל הגורמים לעבוד יחד על מנת שהתחדשות עירונית בישראל תהווה חוד החנית של שוק הנדל"ן.

מה הופך חברה למשפחתית, ומדוע יש חברות שהעיקרון הזה הוא מהחשובים ביותר מבחינתם, או אולי החשוב ביותר?

כדי לענות על השאלה הזו כדאי להתייחס לחברה שזוהי באמת מהותה, מיומה הראשון: חברה שגם אחרי עשרות שנים בתחום, עם אלפי יחידות דיור בנויות ומאות אחרות שבדרך, וגם לאחר שהפכה ל'חברה בעירבון מוגבל' – ממשיכה לשמור על החום. על המשפחה. זהו מפתח העניין.

בבסיס המשפחתיות עומדים אנושיות ואכפתיות. חשוב שיהיה אכפת מהרוכשים, מהשכנים, מבעלי הקרקע, מהספקים. השירות, היחס החם, אלה מושגים שיש לחרוט על דגלה של כל החברה. חשוב שהפעילות תתאפיין בחתירה לשיפור, גם למען החברה עצמה, אך בעיקר למען הלקוחות.

חברת קידר, לדוגמה, עבדה בתחילת דרכה כמסגרייה, וביצעה בעיקר עבודות של מבנים טרומיים עבור משרד הביטחון.

בשנות ה־80 של המאה הקודמת, כשהביקוש למבנים מסוג זה פחת, החברה החלה לבנות פרויקטים למגורים. כיום החברה בונה 200-300 יחידות דיור בשנה, באזור השרון ובתל אביב. למרות שהחברה גדלה מאוד בשנים האחרונות, היא ממשיכה לשמור על המשפחתיות כל השנים. טל קידר המנכ"ל משמש בתפקיד כבר 12 שנים, וזה מצביע על היציבות ועל ההיכרות עם השטח ועם  הלקוחות; על הרצון להציג בפני כול את הפנים הידידותיות והמשפחתיות.

דבר לא מובן מאליו

כחברת נדל"ן גדולה, עומדת בפני אנשי קידר מבנים משימה לא קלה, שרבים מתקשים להתמודד איתה: כיצד מתייחסים לכל פרויקט בפני עצמו, כשמדי שנה מקדמים עשרות פרויקטים? הכול, כך מתברר, מתחיל מבפנים, מהרגש.

חשוב שהלקוחות ובעלי הקרקע ירגישו את המשפחתיות משלב התכנון ועד לשלב קבלת המפתח. מי שמתרגש, באופן אישי, מכל מכירה, מכל חוזה שנחתם - מבין שכל פרויקט הוא לא עניין של מה בכך, הכול מתחיל כאן.

כדאי להסתכל על התמונה כולה. להבטיח שהלקוח יזכה ליחס מתאים מכל גורם שהוא פוגש תוך כדי התהליך. לכן יש להדריך את הספקים כיצד לדבר עם הלקוחות ועם בעלי הקרקע: בעדינות, בנועם הליכות ו'בכפפות של משי'. גם את הספקים עצמם חשוב לא לקפח, שהרי גם הם לקוחות של החברה. פשוט לא לקבל דבר כמובן מאליו.

בנוסף יש להשקיע תשומת לב רבה בהדרכה ושיפור עבודת מנהלי הפרויקטים ומערך הביצוע. להקפיד באופן קבוע על נושאים כמו – איטום, בטיחות, שיפור תהליכים ועוד. כך משדרגת החברה את עבודת אנשיה והופכת  אותם לבעלי מקצוע מצוינים, גם זה חלק מערך המשפחתיות.

חברת קידר מבנים גאה מאוד בפרויקט הר סיני 6 ברעננה, שזיכה אותה בשנת 2018 בפרס מצוינות הבנייה של 'התאחדות בוני הארץ'. הפרס ניתן לחברה על היחס לדיירים, שסייע להסרת מכשולים רבים שעמדו בדרך. זהו פרויקט, מהראשונים ברעננה, בתחום ההתחדשות העירונית, שהתחיל בקול ענות חלושה, עם המון ספקות.למדנו יחד לא מעט במשך הזמן והקפדנו על שקיפות מול הדיירים, חשבנו יחד כיצד למצוא פתרונות והלכנו אחד לקראת השני, כחברה שידרנו לדיירים שכולנו שותפים לתהליך, ואנחנו לא נמצאים משני צדי המתרס.

כשהפרויקט יצא באופן רשמי לדרך מינינו לו מנהל פרויקט, מהלך חשוב ביותר. המנהל קיבל הנחיה להיות סבלני וקשוב, וכך עשה: הוא פתח קבוצת וואטסאפ של הדיירים, שמר על זמינות הרבה מעבר למצופה וכיום הוא בקשר חברִי עם דיירי הבניין.

פעולות אלה אִ פשרו לחברה, בסופו של דבר, להוציא את הפרויקט לפועל, ולהשלים אותו. זאת דוגמה נפלאה ליתרון המשפחתיות ותשומת הלב הקרובה שניתנת לכל דייר ודייר לאורך התהליך. כך חשוב לפעול כל הזמן, כדי שהמסר יורגש בכל צעד.

הקושי הרגולטורי והבירוקרטי בתחום ההתחדשות העירונית אינו דבר חדש. הדבר מוכר, נכון וידוע מרגע שתחום זה הפך למציאות בשטח.

אם בתחילת הדרך הקשיים הללו נתפסו כמעין חבלי לידה שעוברת כל תוכנית גדולה בהיקפים כאלו, כיום שואלים את עצמם רבים: מדוע גם בפתחה של שנת 2019 ,כמעט 15 שנים לאחר יציאתה של התוכנית לדרך, היא עודנה נתקלת בחסמים בירוקרטיים שונים ומשונים?

אין ספק שהמצב כיום אינו דומה לזה שהיה בתחילת הדרך. מאעכרים רבים הוציאו לתחום שם רע, הבנקים לא ששו ללוות פרויקטים כאלו, הוודאות הכלכלית לא הייתה מוחלטת וזכויות מתאימות ניתנו רק באזורי הביקוש המרכזיים.

כיום תחום זה פורח ומשגשג – לא מעט בזכות שינויים, עדכונים ותוספות מצד המחוקק, אשר שיפרו את תנאיה של התוכנית והפכו אותה לכדאית יותר. הבעיה היא שגם היום כל זה אינו מספיק.

'גרירת' פרויקטים על פני שנים – ונזקים עצומים לחברות

פרויקטים רבים לתמ"א הריסה ובנייה נמתחים גם היום על פני שנים רבות, ולעיתים נעצרים ומבוטלים – לא פעם בשל אותה בירוקרטיה בלתי נגמרת. חברות רבות נאלצות לאורך השנים לחרוק שיניים ולהחזיק בפרויקטים שונים שעדיין לא זכו לכל האישורים  הדרושים - זמן רב אחרי שאותה נקודת זמן כבר חלפה ועברה לה.

נכון, תחום ההתחדשות העירונית הוא תחום מורכב; נכון, לעיתים הפרויקט מעוכב במשך שנים רבות בגלל דברים שאינם קשורים כלל לבירוקרטיה, לרגולציה, לחוקים או לתקנות; אך כשהיזם מתגבר על קשיים אלו הוא מצפה ליציאה חלקה לדרך ולאישור מהיר, כדי לסיים את העבודות – השלב שהוא־הוא מומחיותו האמתית – בזמן סביר וללא תקלות.

בפועל המצב שונה לחלוטין: בכל עיר יש תקנות והוראות שונות, וכל ועדת תכנון מחזיקה בהשקפה אחרת בנוגע לאופי הפרויקט, למידת הרווחיות ולהיקף הזכויות שיינתנו ליזם. זה לא מסתיים בכך: רשויות רבות מפרסמות בתדירות גבוהה מסמכי מדיניות הנוגעים לתחום ההתחדשות העירונית, והמדינה עצמה משנה חוקים ותקנות בתחום חדשות לבקרים, וכך הופכים את המציאות בשטח על פניה, פעם אחר פעם.

זו הסיבה מדוע פרויקטים רבים 'נסחבים' על פני שנים, בייחוד כשמדובר בפרויקטים לתמ"א הריסה ובנייה, שגם כך נחשבים ממושכים למדי. היזם, מגיע עם הדיירים להסכמה ברורה – אך כשהוא מופיע בפני ועדות התכנון, הוא מגלה לפתע שהחוקים השתנו, ושההבטחות שסיפק לדיירים לא יוכלו להתממש. עבור הדיירים עצמם מדובר בעוגמת נפש של ממש, עד כדי ביטול העסקה (ובצדק מבחנתם). עבור היזם זו עלולה להיות מכת מוות.

גיבוש הוראות כלליות ברורות; עבודה צמודה מול היזמים לאורך כל הדרך

גם ליזמים יש כאן אחריות: עליהם לדאוג להתעדכן ללא הפסקה בתקנות החדשות ובשינויים; להקפיד לעשות זאת עוד לפני הגשת ההצעה לדיירים; ולהציע, כמובן, הצעות בהתאם למציאות הקיימת בשטח.

מנגד יו"ר הרשות להתחדשות עירונית, ראשי הרשויות, מהנדסי הערים ויושבי ראש ועדות תכנון ובנייה חייבים להבין שיש בידיהם אחריות רבה. כל מה שאנחנו, היזמים, צריכים הוא ודאות - לקבוע שהמועד הקובע והאחרון לשינויים תכנוניים מצד הרשות יהיה היום שבו נחתם הסכם מלא עם %30 לפחות מבעלי הזכויות או הזכאים להירשם – צעד שיאומת על ידי תצהיר של עו״ד המייצג את הבעלים. חשוב להבין: לא ניתן לבצע פרויקט, שגם כך אורך שנים, ולהוסיף לו תיקונים והפחתות תוך כדי תנועה. זה פשוט בלתי אפשרי מצד היזם.

צעדים ראשונים ומבורכים בכיוון כבר נעשו בעת האחרונה, עם הקמתה של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. עם זאת, כמה חזקה שתהיה הרשות להתחדשות עירונית – הכול תלוי במה שראש העיר או מהנדס העיר ברשות המקומית ירצו לקדם בעירם. הדרך עד לשינוי ממשי בשטח ולהסרת רוב החסמים הבירוקרטיים, בעיקר בפרויקטים לתמ"א הריסה ובנייה, עוד ארוכה.

בנובמבר 2012 אישרה מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים תקן מקצועי חשוב במיוחד לעבודת שמאי המקרקעין - תקן 21 ,אשר מטרתו המרכזית היא לאזן בין האינטרסים המנוגדים של המשתתפים במיזמי פינוי-בינוי.

מוסדות התכנון שואפים לתכנון אורבני מיטבי והתאמת היקף זכויות הבניה המוקנות בתכנית למרקם הסביבתי.

היזם שואף למקסם את רווחיו באמצעות הפעלת לחץ על מוסדות התכנון להגדלת זכויות הבניה בתכנית, הגדלת מספר יחידות הדיור והגדלת הכנסות.

בעלי הדירות שואפים לקבל את התמורה הגדולה ביותר מהיזם. החידוש של התקן היה הכנסת משתתף נוסף למשוואה: שמאי המקרקעין, אשר פועל לפי הנחיות התקן ותוצאות עבודתו אמורות להביא לשיווי משקל כלכלי-תכנוני בין הצדדים.

מהם שלושת חלקי התקן?

1.שומת מקרקעין לצורך בדיקת כדאיות כלכלית: נערכת עבור היזם, ו/או לצורך התדיינות עם רשויות התכנון על היקף הבנייה בתכנית המוצעת החדשה.

מטרתה היא בחינה האם כמות היחידות וזכויות הבניה בתכנית מהוות תמריץ ראוי ליזם לביצוע העסקה. כלומר, מהו היקף הבינוי הנדרש לצורך היתכנותו הכלכלית של המיזם.  

מעבר לפרטים הטכניים להכללה בבדיקה, התקן מציע נורמות אותן יש לקחת בחשבון בביצוע הבדיקה:

- הדיירים יקבלו מהיזם דירה חדשה בבניין החדש, הכוללת חדר נוסף וממ"ד, מרפסת פתוחה, חנייה.

- הדיירים לא יישאו בעלויות כלשהן (למעט עלויות אישיות) והיזם ישלם עבורם דמי שכירות בתקופה הבנייה, עלות העברות, מיסוי, היטל השבחה, עלות ייעוץ.

- היזם עומד מול סיכון שאינו אופייני לפרויקטים אחרים, בעקבות ההיקף הגדול ומשך הזמן הארוך של הפרויקטים. לכן, הרווח היזמי הסביר בשלב הבדיקה הראשונית, צריך להתאים לאי הוודאות הגלומה בפרויקט, והוא מוערך ב-%30%-25 מסך העלויות (לעומת %20%-15 בפרויקטים 'רגילים').

2.שומת מקרקעין לצורך בדיקת התמורה לבעלי דירות אופייניות בעסקאות פינוי- בינוי: מבוצעת במצב בו נדרשת בחינת כדאיות התמורה של הדיירים מול רווח היזם, על מנת לבחון האם בעלי הדירות מקבלים את המינימום הסביר והאם התמורה המוצעת להם כדאית כלכלית, בהתחשב ברווח היזמי ובנתוני הפרויקט, בין השאר.

על פי תקן 21 ,לשם בדיקה זו יילקחו בחשבון התמורות הסבירות לדיירים (לרוב חדר נוסף, ממ"ד, מרפסת וחנייה), ובשלב שאחרי תכנית פינוי-בינוי, הרווח היזמי הראוי ליזם עומד על %25%-20 מסך העלויות.

3.שומת מקרקעין לצורך בדיקת כדאיות כלכלית של התמורה בגין דירה מסוימת: בדיקה האם התמורה לבעל דירה מסוימת גבוה משווי דירה אופיינית במקבץ, והאם העסקה המוצעת כדאית כלכלית ומשקפת את תוספת השווי של הדירה המסוימת מעבר לדירה האופיינית, ואם אינה כדאית, באילו תנאים תחשב כזו.

במילים אחרות, הבדיקה נועדה להעריך האם "דייר סרבן" קופח מבחינה כלכלית בתמורה שהוצעה לו ביחס לדיירים האחרים.

הקריטריונים לקביעת שווי הדירה:

- שטחים בדירה שנבנו כדין

- הצמדות לדירה

- מיקום: עד קומה רביעית - דירה אופיינית, מקומה חמישית יש לבחון את השפעת הקומה על שווי הדירה

- שיפוץ פנימי בתנאים מסוימים

- זכויות נוספות או תועלות כלכליות אחרות

אם כן, תקן 21 הוא כלי מקצועי אפקטיבי ומדיד בכל הנוגע לבחינת כדאיות של פרויקטים בתחום הפינוי בינוי. בעלי הדירות רגועים יותר כאשר הפרויקט נבחן בעיניים מקצועיות של שמאי המקרקעין. מבחינת היזמים, הם רואים את אפקטיביות תמריץ מוסדות התכנון והאם הפרויקט יוכל לקבל ליווי של גוף מממן. על כתפיו של שמאי המקרקעין מוטלת אחריות רבה ותוצאות עבודתו המקצועית נותנות בטחון לכל הצדדים.

בשנים האחרונות מוגשות יותר ויותר בקשות להיתרים עבור פרויקטים של התחדשות עירונית - אם זה תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה ואם זה פינוי־בינוי. לרבים מהם נדרשות שמונה שנים ויותר על מנת לקבל אישור לתב"ע (תוכנית בניין עיר). הזמן הממושך שבו הבקשות נתקעות בוועדות התכנון השונות והמכשולים הרבים, גורמים לעיתים לדיירים לוותר על קידום הפרויקט וליזמים לזנוח אותו - או לחילופין מביאים ליצירת משבר מיותר בין הדיירים ליזם.

על מנת לאשר פרויקט פינוי־בינוי, הוא צריך קודם כול לקבל אישור עקרוני של פורום מהנדס העיר, ואחר כך את אישור הועדה המקומית. אם זו מאשרת את הפרויקט, מועברת ההחלטה להפקדה בוועדה המחוזית. בשלב זה יכול כל מי שחפץ להגיש התנגדויות לפרויקט. גם תהליך זה אורך זמן רב. לאחר שהוועדה דנה בהתנגדויות, ובהנחה שהיא דוחה אותן, התב"ע לפרויקט מאושרת על ידי הוועדה המחוזית. אולם, אם חלק מההתנגדויות מתקבלות, מתבקשים היזמים לבצע שינויים כלשהם או למלא תנאים נוספים.

הבעיה העיקרית שמעכבת את תהליכי ההתחדשות העירונית היא פערי ההתנהלות הגדולים בין שתי הוועדות השונות:

בוועדה המחוזית עובדים על פי תוכניות עבודה ומתאר לאומיות, שמטרתן לאשר כמה שיותר יחידות דיור על בסיס שנתי. זאת על מנת להקטין את הפער בין ההיצע והביקוש, כחלק מההתמודדות עם משבר הדיור הלאומי. לעומתה, הוועדה המקומית מוּנעת מאינטרסים מוניציפליים: ההסתכלות על מצב התשתיות באזור הפרויקט, וההתייחסות לדיירים הנמצאים באזור הפרויקט. למשל, האם הם תמכו בראש העיר בבחירות האחרונות? ומה יקרה אם יעורר חמתם כאשר ראש העיר יאשר, לדוגמה, פרויקט חדש וגבוה בתוך סביבת מגורים נמוכה?

שתי הוועדות לא מתואמות ולא עובדות לפי אותו הקצב והתכנון - ברמה המקומית מצד אחד, וברמה הארצית מצד שני. בפועל הן מייצגות שתי השקפות עולם שונות, ונמצאות בניגוד עניינים מובהק בין טובת המדינה ובין רצונות העיר. ניגודי העניינים הללו גורמים בפועל למאות פרויקטים של התחדשות עירונית להיתקע בתור הארוך במסדרונות העירייה.

פוליטיקאים כשר האוצר ושר השיכון מכריזים חדשות לבקרים כי הם רוצים לפתור את משבר הדיור הלאומי ולהוריד מחירים. אבל, לא צריך להיות 'גאון הדור' כדי להבין שכדי להוריד מחירים יש לייצר כמה שיותר דירות. אם ההיצע הקיים ישתווה לעודף הביקושים ויעלה עליו, המחירים ירדו.

בפועל המגמה הפוכה בדיוק: נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שהתפרסמו אך לאחרונה הראו כי בשנת 2018 חלה ירידה דרסטית של 17.2% בהתחלות הבנייה בארץ, בהשוואה לשנת 2017 – תוצאה ישירה של "ההשתעבדות" למכרזי מחיר למשתכן בלבד בשוק החופשי, ושל התהליכים האיטיים מדי במסגרת ההתחדשות העירונית.

על מנת לצאת מהמשבר ולייצר יותר התחלות בנייה, בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית, חייבים אחת ולתמיד להפקיע את כל הסמכויות בתחום מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה ולהותירן רק בידי הוועדה המחוזית, וכן להגביל בזמן את הליך אישור התוכניות. כמו כן, חשוב לייצר פרמטרים קבועים על ידי ועדה מרכזת אחת, לטובת הוצאת פרויקטים להתחדשות עירונית לפועל. הפרמטרים יהיו מבוססים על עקרונות קבועים בכל רחבי המדינה, והמשתנה היחידי במשוואה יהיה ערכי הקרקע.

ניתן כדוגמה את העיר בית שאן: על מנת שפרויקט בה יהיה רווחי, יצטרכו רשויות התכנון להעניק ליזם זכויות ביחס של 1:5, כלומר חמש דירות חדשות על כל שדרוג של דירה ישנה אחת. לעומת זאת, בתל אביב הפרויקט יהיה לא פעם רווחי גם ביחס של 2 ל־1. אין ספק כי ועדה אחת, עם כללים ברורים ולוחות זמנים מוגדרים, תשנה את כללי המשחק. אחרת, נישאר במצב שבו תהליך ההוצאה לפועל של פרויקטים במסגרת פינוי־בינוי ימשיך לארוך שמונה שנים ואף יותר, במקום שנה או שנתיים, והפערים הגדולים בין התחלות הבנייה בארץ לבין הביקושים הרבים לדירות ימשיכו לגדול מדי שנה.

בראשית דרכו התנהל תחום ההתחדשות העירונית על פי מטרה מרכזית אחת, פונקציונלית מאוד: חיזוק כמה שיותר מבנים בפני רעידות אדמה. עם השנים, גם בשל המציאות שנוצרה מסביב, התחום התברר ככזה שיכול לענות על צרכים שונים בענף הנדל"ן. כעת נדמה שהתחום עומד לספק צורך נוסף: שינוי צורת המגורים הקלאסית והמוכרת לטובת יצירת מתחמים שלמים המשלבים יחד מגורים, מסחר, תעסוקה, שירותים ציבוריים ועוד. במילים אחרות: עירוב שימושים.

שכונות המגורים הישנות נראות אותו דבר: מבני מגורים לחוד, גני ילדים ומעונות במתחם סמוך, בתי ספר, בתי כנסת ומתנ"סים במעגל מרוחק יותר, ומקומות עבודה שנמצאים במרחק נסיעה ארוכה למדי ממתחם המגורים. לאחרונה מתחילים רבים להבין, בישראל ובעולם, שמתחם המגורים אמור להיות מתחם הוליסטי, ולהציע מגוון שלם של שימושים: אדם יכול לקום בבוקר וללוות את הילדים לגן שנמצא במתחם, לעלות הביתה להתארגן, לרדת כמה קומות ולהגיע למשרד שלו, שנמצא בקומת המשרדים במתחם. בערב הוא יֵרֵד למרכז המסחרי ויקנה משהו בסופר, ומאוחר יותר בלילה הוא יצא לפאב השכונתי או למסעדה שנמצאים במתחם. זו סביבת מגורים שונה לחלוטין.

משתלם, יעיל וחסכוני – עבור כל הנוגעים לדבר

לעירוב השימושים משמעויות רבות. הוא יכול להשפיע על העיר ועל כולנו, למשל על מצוקת התנועה בכבישים ועל הפקקים, או על ההכנסה של הרשות המקומית – בזכות הארנונה הגבוהה יותר על מתחמי משרדים ומסחר.

יש לציין שנכון להיום המגמה הזו עוד נמצאת בחיתוליה, אך כל הסימנים מצביעים שזהו הכיוון של מתחמי המגורים בשנים הקרובות. חברת אפריקה התחדשות עירונית מאמינה בו מאוד ועושה בו שימוש לא מועט, בכל הפרויקטים להתחדשות עירונית.

בימים אלו מקדמת אפריקה התחדשות עירונית מספר פרויקטים משמעותיים הכוללים עירוב שימושים, בין היתר פרויקט ראשון של החברה בפריפריה, בבאר שבע. אחד הדברים שאִ פשרו את ההתקדמות שלו, את הכלכליות שלו ואת ההירתמות של העירייה הוא שילוב של מגורים, משרדים ואף שטח המיועד להקמת בית ספר יסודי בתוך המתחם. כך אפשר להקים מתחם פינוי־בנוי גדול, של כ-1000 יחידות דיור, גם בפריפריה שבה תחום ההתחדשות העירונית מורכב יותר.

כאן ההזדמנות לציין כי לאחרונה זכתה החברה, במסגרת מכרז יזמים, בפרויקט הפינוי־בינוי הגדול ברמת גן, שצפוי להכיל כ-550 יחידות דיור בעירוב שימושים של משרדים, מסחר ושטחי ציבור לרווחת תושבי הסביבה.

ללמד על היתרונות – גם את הדיירים הקיימים

אחת המשימות העיקריות בהוצאה לפועל של מתחמים המציעים עירוב שימושים היא שכנוע הדיירים הקיימים. אלה, באופן טבעי, עשויים לחשוש מהמציאות החדשה המתרגשת עליהם, אך בפועל המצב שונה לחלוטין, וכי הפרטיות והשקט של כל דייר ודייר נשמרים היטב. צריך לדעת - ואנחנו רואים דוגמאות יפות מזה בעולם - שרמת התכנון היום ורמת החומרים כל כך גבוהות, עד שההפרדה בין השימושים השונים היא פשוט מוחלטת: הכניסה למשרדים היא מלובי אחד והכניסה לגני הילדים מלובי אחר, נפרד; אם יש בית ספר, תהיה כמובן סגירה הרמטית, כדי שגורמים זרים לא יסתובבו בו; ומתקיימת הפרדה מלאה, שכוללת גם הגבלת שימושים מבחינת שעות הפעילות. באותו פרויקט מדובר בבאר שבע הוסברה לדיירים המשמעות שבמגורים במתחם הכולל בית ספר. הוצגה להם ההפרדה המוחלטת המתוכננת, הוסבר למה זה לא יפריע לחיי היום יום שלהם, וגם הוצגו דוגמאות מאזור סקנדינביה, שם מקובל מאוד להקים בתי ספר בתוך מתחמי המגורים. פרויקט כזה מבטיח שהכול יהיה סגור ומוגן, והערך של הנכס רק הולך ועולה.

עירוב שימושים הוא השלב הבא באבולוציה של מתחמי המגורים. לא יהיו יותר מתחמים רגילים כמו שאנחנו מכירים. זהו אחד הסימנים להתבגרות של תחום ההתחדשות העירונית, ובשנה-שנתיים האחרונות אנחנו רואים עוד ועוד ניצני בגרות והתבגרות בו. לפנינו דרך ארוכה, אבל אין ספק שאנחנו על הפסים ובכיוון הנכון.

זה התחיל בצעדים קטנים לפני כמעט 15 שנים, עם פרויקטים בודדים פה ושם. עם השנים הצטרפו אליהם עוד ועוד כאלו, אך 'המפץ הגדול' התרחש ממש בשנים האחרונות, עם אינספור פרויקטים להתחדשות עירונית ברחבי הארץ.

ובכל זאת, נדמה כי תכנית המתאר הארצית, תמ"א 38 ,עדיין לא הגיעה לשיא יכולתה. הסיבה לכך היא, כך נדמה, הקושי המסוים לעבור לשלב הבא: מפרויקטים בודדים ונקודתיים, בני כמה עשרות יחידות דיור חדשות לכל היותר, למגה־פרויקטים שבהם מאות יחידות דיור חדשות. זו בדיוק תפיסתה של חברת אאורה ישראל, חברה ש'מחזיקה בקנה' כ־8500 יחידות דיור חדשות, בתחום ההתחדשות העירונית לבדו.

900 יחידות דיור בפרויקט אחד, 700 באחר; כך מחוללים מהפך

חברת אאורה ישראל פועלת בתחום ההתחדשות העירונית כעשור, ונדמה כאילו נכנסה אליו בסערה. היכולות של אנשיה והגב הכלכלי האיתן אפשרו לה 'לצלול אל המים העמוקים' במהרה, וליזום פרויקטים גדולים מתחילת דרכה. אנשי החברה מאמינים כי הדבר הטוב ביותר שניתן לעשות בתחום ההתחדשות העירונית הוא להסתכל על התמונה הרחבה ולחולל שינוי גדול, סביבתי, כזה שלא יציע חידוש של בניין או שניים – אלא חידוש של אזורים שלמים.

כך נכון, לדוגמה, לגבי פרויקט Valley Ono במרכז העיר קריית אונו. פרויקט זה כולל

הריסה של שמונה מבני רכבת ישנים, והקמת שמונה בניינים חדשים במקומם. שמונת מבני הרכבת (כולם פונו ונהרסו) כללו 216 דירות; במקומם ייבנו בניינים בגובה 15 קומות לכל היותר, שבכולם יחד 672 יחידות דיור. העבודות כוללות גם בניין, שלא ייהרס אלא ישופץ – ובהם 64 יחידות דיור; לצד זה, יכלול הפרויקט גם פיתוח של פארק עירוני רחב ממדים בסביבת הבניינים החדשים, הקמת גני ילדים ובניית מבני ציבור שונים; אם זה לא מספיק, הרי שהפרויקט יכלול גם הקמה של 115,1 מ"ר של מבנים המיועדים לשמש כשטחי מסחר.

התוכניות לשינוי מרכז קריית אונו נשמעות אולי מעט גרנדיוזיות – למי שלא מכיר את פרויקט הגנים התלויים במרכז יהוד־מונסון. זהו פרויקט פינוי־בינוי של אאורה שנמצא כבר בשלביו האחרונים: הוא יכלול בסופו 900 יחידות דיור, במסגרת תכנית הריסה ובנייה שנהגתה על ידי הרשויות כבר בעשור הקודם. חברת אאורה הוציאה אותו לדרך, שיכנה בו כבר כ־500 משפחות וכעת נמצאת בשלב השיווק האחרון, של הדירות הנותרות. הפרויקט הזה, שכבר נראה לעיני כול, ממחיש עד כמה מיזמי ענק בתחום ההתחדשות העירונית – ובעיקר כאלו המציעים פינוי־ בינוי – יכולים לחולל מהפך של ממש בחזות העיר. תושביה הוותיקים יחסית של יהוד יכולים להעיד איזה שינוי נעשה בעיר הודות לפרויקט העצום הזה: פרויקט שיש בו כדי להשפיע על עיר שלמה, ולשנות לחלוטין את חוויית המגורים באזור.

לפנות, לבנות, לשנות – להפיק את המיטב מהקיים

היתרון הגדול של תחום ההתחדשות העירונית הוא ביכולתו לחדש, לרענן ולשדרג את הקיים – במקום לחפש עוד ועוד קרקעות פנויות, שהן מצרך נדיר בארצנו הקטנה; להפיק את המקסימום מפיסת הקרקע הקיימת, גם במרכזי הערים הצפופים ושוקקי החיים, ולהפוך אותם למתחמים של בנייה מודרנית וחדשנית.

ההתחדשות העירונית היא הפתרון הנדל"ני המושלם במדינה קטנה וצפופה כמו שלנו. היא יכולה להכפיל, לשלש ולרּבֵ עַ את כמות הדירות על אותה פיסת קרקע נתונה, ולהוסיף לה באותה הזדמנות עוד מרחבים ירוקים, עוד שירותים למען התושב ועוד שטחי מסחר. בדרך זו מרוויחים כולם: היזם, התושב והרשות המקומית.

התהליכים הללו יהפכו משמעותיים יותר ויותר ככל שחברות ההתחדשות העירונית יִ זְ מּו יותר פרויקטים גדולים. ברגע שמגה־ פרויקט להתחדשות עירונית יוצא לדרך בעיר מסוימת, הוא מחיה אותה ויוצר תגובת שרשרת, שגורמת בתוך שנים ספורות להתחדשות מהירה במיוחד של העיר. במציאות הנדל"נית הישראלית, כל יוזמה שכזו היא בגדר צעד חשוב ומרענן שאין לו תחליף.